早在2004-2006年房屋销售热潮期间,2010年之后,对于有良好品味的人来说,这项生意似乎是一个绝好的机会,可以赚一些额外的钱。市场到处充斥着由于2008年之前几年楼市泡沫破灭而引发的止赎率高企而空置房屋的情况。

 家 _Flipping_Profits_Trend.png

多年来的房屋翻转利润图

您可以从银行购买房屋,进行一些维修,更换厨柜和电器,安装硬木地板,在新漆上飞溅,然后以很高的价格出售。如今,这种衰退后的古老做法是以低于市场价值的价格购买房屋,进行一些修复并在一个月或两个月后出售以获取利润。这种对房地产的投资在美国被视为一种简单的赚钱方式,实际上已经成为许多人的理想之选,他们之间有一些时间从事第二份工作或做生意,而那些认为有一些可用现金和设计师的人之间也是如此。品味足以通过倒屋开始赚钱。但是这种趋势实际上是在大多数情况下在电视上普及的一种业务,并受到受欢迎的电视节目的推动,这些电视节目将购房,翻修再转售到一个小时或更短的时间内,使很多人相信这可能是一种简便的方法。赚钱,但不幸的是,现实情况比1小时的演出大不相同,更复杂的是1小时的演出显示了整个房屋翻转过程的10-20%。那些表演经常使这项业务着迷,而且多数是试图出售房屋翻转培训计划的公司,后来又被出售您资金以启动业务的银行所吸引。

</iframe>" data-provider-name="YouTube">

当电视和房地产投资专家比他们展示给您的东西更多时,使翻转房屋看起来很容易。特别是在YouTube上展示自己是超级成功的投资者的人,他们决定像这样开始在YouTube上授课,并向普通美国人展示发起众议院翻转的难易程度,但不幸的是,这些人是最不懂得如何做的人去做吧。当您观看HGTV上的10-15集议院翻转节目时,很容易得出一些疯狂的结论。诸如“房屋翻转看起来很容易!看起来很有趣,为什么不呢?我应该尝试一下!”

对于小型实际投资者而言,2020年最大的威胁不是银行乞求您拿走他们的钱或假冒的房地产专家,如果您最终陷入困境,这是您最终的选择,最大的威胁是所谓的iBuyers。在过去的几年中,家庭翻新行业发生了巨大变化,您不仅会与本地专业的蛙鞋竞争,而且还会与大型公司甚至大型投资者竞争,通常被称为 iBuyers 谁来现场。 齐洛 ,Opendoor,Offerpad等公司 更多。

在这里您可以找到 利弊 把房子卖给iBuyer 通过Hooquest

他们是谁?

这些实际上是经验丰富的房屋用脚蹼,但有数百万可用现金。 iBuyers 支付现金购房,但他们的钱来自华尔街。他们在短短一周左右的时间内关门,对房子进行了翻新并重新投放市场。房子在很高的水平上翻转。 iBuyer公司中的主要参与者 开门 ,声称他们在短短几年内购买了大约10,000套房屋。 齐洛 另一个主要参与者已经经营了不到一年,并且已经拥有超过1000套房屋库存。这个数字没有他们已经售出的房屋。 iBuyers 在美国许多不同的市场中,并且发展非常迅速。一些专家预测,在不久的将来,它们每年可能会覆盖超过100,000套房屋。

ibuyers-an-overview.png

这是下面的一些日期 iProperty管理 以了解iBuyers在2018年的市场份额以及愿意将房屋出售给iBuyer的百分比

小型家庭拖鞋的问题。

他们将永远无法像主要参与者那样为特定房屋支付费用。这些公司没有使用过桥贷款,但它们以极具竞争力的利率从华尔街获得信贷额度。这可能是亚马逊对许多零售商采取的行动的开始,实际上是使整个行业的大部分业务倒闭或将其市场份额降至最低。

这些公司的目标是占领市场份额。

他们想在房屋销售市场中分一杯out。小投资者约占市场的百分之二三。它们占市场的百分之十以上。我指的是10%的人,他们更愿意放弃一些小折扣,而不是通常的5-6%支付较高的7.5%的费用,而是通过跳过市场时间直接将房屋卖给那些购买者,享受灵活的搬家自由和快速流畅的交易。

那些 iBuyers 具有所有仅针对有动机的卖家的数据。

他们的主要目标是投资数量,并且他们仅针对有动机的卖家的能力也是房地产经纪人的关注点,因为iBuyers吸引了最佳类型的客户。

当然,传统的房地产经纪人已经开始回答希望了解有关Opendoor和Offerpad的购房者的问题。传统的房地产经纪人认为,与让潜在买家通过房地产经纪人提高价格相比,通过iBuyers进行交易有可能会浪费大量资金。

准备出售且必须快速出售的商品。由于他们的目标数量,他们不仅专注于特定区域的小投资者,还能够从其经营的每个州中提取最佳客户,而将困境中的客户抛在身后。 齐洛 运营iBuying的州和城市

他们只在寻找轻松的交易。

 12asdf.jpg

iBuyers 的目标卖家是:

  • 退伍军人

  • 空巢箱

  • 千禧一代

  • 搬迁买家

他们的主要目标是购买只需要轻度康复而又没有很多麻烦的房屋。这些房子只有经过几周的工作才能准备就绪,并且能够在之后上市。而且,就他们的目标是销量而言,只要他们能够维持购买的主要规模,他们就可以从每所房屋中获得较小的利润。那些需要大量工作,需要解决的重大问题,要完成数月才能完成并获得多张许可的房屋是留给普通投资者的房屋。

专攻困难.

对于较小的投资者来说,解决方案是成为有重大问题的房屋的专家,并学习如何最有效地解决这些问题,直到iBuyers不会碰到的房屋。这是小型房屋的脚蹼未来应重点关注的利基市场,老实说,我们中的许多人也在努力尽可能远离这些房屋。

iBuying是否对那些公司有利可图?

到目前为止,Zillow仅作为示例 输了 从iBuying业务中赚钱。他们的房屋销售远未达到所谓的Zestimate。正如我在上文中所述,他们瞄准的是交易量,并且可以接受比普通投资者更低的利润率,但在这一点上,他们对房屋翻转房屋市场的破坏只会使他们损失大量交易的资金。他们可能很快就会了解,这项业务不像其他业务那样具有算法性,这是一项非常复杂的业务,需要针对每个房屋逐案进行关注,而不是在不考虑小投资者在购买特定房屋之前要考虑的许多因素的情况下接触每个房屋。 。他们目前所取得的成就是,他们有权通过采用较小的算法从较小的投资者那里赚钱,他们只是从大多数投资者中亏损。

适应了。

这些房地产巨头很可能会找到一种方法来调整其业务模式,以便开始获利。小投资者所剩下的只是调整,习惯并意识到许多企业永无止境的真相,而在每项业务中,您都必须根据变化进行调整,否则便会崩溃。

要有创造力。

创意设计.jpg

较小的投资者会感到,只有剩下的钱留下了,他们必须意识到那些公司花了数百万美元研究如何定位合适的人。

同样,较小的投资者也必须在建筑的不同方面进行教育,这需要大量知识来完成特定的工作,并找到一种方法来吸引那些iBuyers购买最不宜居的房屋并开始赚钱从那些房子里。脚蹼和iBuyers之间的目标市场之间也有差异,如下所述。如果正确地使用正确的知识,每所房子都将具有价值。

较小投资者的优势.

iBuyers 受严格的准则,规则,算法和房屋类型的驱动,他们永远不会购买高端房屋,因为这些房屋需要特别注意,在大多数情况下甚至需要设计团队。这些都是他们永远不会考虑的费用。他们将远离HOA,并在房屋装修过程中遵守严格的房屋规章制度,换句话说,他们是可预测的并且专门针对特定房屋市场。这是较小的投资者研究这些市场并避免与这些iBuyers发生冲突的机会。相反,专注于房屋翻转业务的完全相反的一面,并发现它的利基。

1.png

区别 房屋拖鞋和购买者之间


如果您仍然对iBuyers不够害怕,这里应该避免一些101种现实生活中的错误,并建议您借鉴我多年的经验。

在初学者面前的第一个问题是:

1.您打算如何为您的项目提供资金?

如果您是已经准备好100-300K投资该业务的人之一,那么通往成功的房屋挡板的道路要比其余道路短一些。但是,如果您的现金储备“ X”额不足以用于所有现金启动,那么您肯定需要融资。这是我真正开始寻找融资之前的第一个提示。仅当一小部分人能够涉足某个特定业务时,它才是非常有利可图的。10年前的House Flipping就是这种情况。

-那些年没有iBuyers在市场上

-为不良财产筹集资金非常困难,即使不是不可能。

-没有数百万的“教育性和励志电影/在线节目”,普通百姓可以从中获取必要的信息来开始这样做。

-并不是有很多人有100-300K或更多的资金来开始这样做,如果他们知道,他们不知道朝着House Flipping成功迈出的步骤。

由于上述原因,只有极少数有知识的人和精明的投资者有一些现金可以投资其中,看到了机会并设法轻松地发展了如今价值数百万美元的房地产投资组合。另一个因素是许多陷入困境和丧失抵押品赎回权的房屋的可用性。那些是10年前真正幸运地建立房屋翻新业务的人,而这些人对于如今的房屋翻新仍然是一项非常有利可图的业务。

Here is the breakdown of the current situations with the financing for house Flipping at 2020 The market is flooded with lenders for this type of business and 贷款s are called '过桥贷款s" 放贷回家 , 大片土地 还有更多,包括每个州的本地贷方。

bridgeloan.jpg

过桥贷款 is a short-term 贷款 used until a person or company secures permanent financing or removes an existing obligation. 它 允许 the user to meet current obligations by providing immediate cash flow.

如果您想使用常规融资,您将永远无法成功实现,因为您的报价将无法与全现金报价竞争。因此,您肯定需要过渡贷款作为现金的替代选择。如果您想知道要求是什么,答案是“无”。

您可以从任何这些贷方中获得最多一百万笔的贷款,而融资最多可以达到房屋价值的85%,而无需显示任何类型的收入,或者即使您根本没有任何收入,信用评分也必须高于如果您决定从朋友家属或其他任何人不在乎钱的来源借钱,则600分是完美的成绩。您甚至不必在帐户中显示任何可观的金额,而只需支付未来几个月的纯利息即可。

即使您没有足够的钱来实际修复房屋,那些银行也不在乎。

从字面上看,正确的说法是银行要求您开始房屋翻新,或者至少尝试几次。

这对他们来说是最甜蜜的地方,因为一开始就是您将支付最高利率和点数以获得贷款的地方。即使广告宣传的利率低至5-6%,初学者的利率也为11%-13%,但一开始您就与之相去甚远,再加上2点的开题费和关闭之前的少量其他费用。

So roughly if you obtain a 贷款 for around 300 000$ your monthly INTEREST only payment will be 3000$-3500$ per month.

优点
- Bridge 贷款s can be arranged fast
- Bridge 贷款s can be arranged on properties
否则无法抵押
- Bridgie 贷款s can be exited at any time with no (or
低)的罚款
“缺点
- Bridge 贷款s are very very expensive

您必须坐在这里,仔细考虑以上金额。如果出了什么问题,这是您最大的损失,如果您刚开始或已经倒闭了几所房屋,那么很多事情都会出问题。一个简单的例子就是装修时间是否比您预期的长,以及房屋在市场上的停留时间是否比您的预期长。

我们也不要忘记,从接受要约到结束,您可能还要再等待60天。

综上所述,您可以在7-8个月内保持财产所有权,有时甚至更多。在上述所有费用上加上财产税,再加上保险,对于建造中的房屋而言这并不便宜,在投资结束时,您最终可能要支付高达4万美元或更高的利率,财产税,保险,以及您获得贷款的初始费用。

2.如何找到合适的财产

 f70f2f8d.jpg

选择正确的属性是非常困难的任务,尤其是在乞讨中。

位置,位置,位置,我们都知道房地产法,这是绝对的事实。

在搜索过程中,您也会尝试遵循该规则,但在大多数情况下,经验丰富的投资者会在黄金地段买下这些物业,而此时您将不得不选择也许并非完美的物业来解决。位置。这是完全可以的,那些物业也可以出售。这些属性可能导致的错误是:

永远不要以为,如果您真的对房屋进行了很好的翻新,为更好的厨房橱柜和家用电器进行更多投资,您将能够获得比市价更高的价格。这是一个巨大的错误。 装修将永远不会赢得位置。换句话说,您的房屋将以与附近其他房屋完全相同或相近的价格出售,无论您是哪种出色的设计师,或为定制橱柜改造厨房支付了多少费用都没关系。


对附近进行相应的翻新,从不希望成为街上最昂贵的房子。


对于您选择的价格和更长的上市时间,90%的案例将是艰难的出售。人们将花费高于市场价值的房屋进行不良装修或根本不进行装修,而是在一个完美的位置上进行装修,但是他们绝不会花费高于市场价值的房屋进行不良或不完美的装修。

这个错误将使您付出额外的市场时间来支付大量额外的利息,或者在房地产经纪人告诉您关于您过度建造房屋的真相后,您必须将价格设定得比开始时计算的要低。

3.关闭前检查财产。

这是检查的棘手部分。

—在理想的环境中,您将在关闭之前将检查员送到物业中,他会告诉您房屋的所有问题,并且您可以预测大部分装修费用。

—在现实生活中,检查的时机已到,您必须选中要约上的框,您将最有可能在经纪人的帮助下了解真相。

决定不执行检查的报价总是最有可能在计划进行检查的其他投标中胜出。而且,如果您仍然不知道,是的,您将为决定报价的每个物业参与竞购战。

经验丰富的投资者将能够自己评估该物业,并且他会充满信心地在要约上挥动该权利,但新手投资者要承担巨大的风险就无法这样做。

这些是您的选择;

—如果您要增加报价并保持检查以进行竞标之战,但您可能会为该物业多付钱且收益不足

—保留合理的报价,但要进行检查。

这些是您一开始就必须做出的最艰难的决定之一,即在不了解特定房屋可能存在的所有问题的情况下,多付或冒险购买。很可能有一天,您将对风险较小的房屋进行检查,因为您可能会因为竞标失败而精疲力尽,那一天,很多事情都会发生。我不会写关于您可能遇到的每一个问题的信息,但是如果您觉得有问题,我只能为您提供一些建议,以避开某些问题。

—如果您怀疑或写在披露上,则远离 电气系统问题 但是在大多数情况下,即使您愿意,有时银行也只会放“财产按原样出售”,有时甚至不允许检查。

-化粪池或井喷问题,与之相关的意外问题可能会让您损失不菲的巨额资金。

-最后但并非最不重要的一点是,基础板破裂或破裂,这个问题实际上可能会吞噬您从特定房屋获得的预期收入中的很大一部分。

4.规划,装修和城市许可证的时间。

计划装修和设定预算是一项非常重要的任务,在您开始之前排在其他所有事情之前,并且如果要获得成功,则需要完美地执行。

Are you getting the idea yet that flipping a 首页 is a big exercise in math?

好吧,如果您还没有开始花费所有费用并弄清楚您可以在何处花费的钱,那么这就是现在。

厨房橱柜, , 地板安装, 水暖服务,电工, 砌体工作 有一些您需要寻找承包商的服务,当然 美化 即使有时人们以小笔钱把它放在一边,这也可能是非常昂贵,非常重要的部分。

您必须缩小所有材料的合适供应商的范围。接下来,选择合适的承包商。您必须经历一个非常令人沮丧的部分,并且必须在2条路径之间进行选择。

—当然,您可以选择最便宜的一种,这将需要在您的末端进行大量关注,以发现承包商会留下的所有缺陷。换句话说,您必须每天与他们在一起。请注意,如果在施工现场发生了一些伤害,这些类型的承包商中的大多数根本没有任何保险,这是一个巨大的问题。

—与一家知名的建筑公司合作,该公司肯定会花更多的钱,但是您可以自由地在装修过程中每一分钟都没有出现,在大多数情况下,这项工作会做得很好,并且您可以保证所做的工作已在您的财产上完成。

如果您刚开始做房屋翻转业务,我建议您选择第二个。

我不会处理所有可能遇到的问题,因为清单将无穷无尽,但我将举一个例子,说明一开始可能被视为一笔小投资,最终可能会花费数千美元。

如果您在某些情况下购买的是50-60年以上的旧房子,则您甚至可能会购买接近90或100年的旧房子,尤其是在大多数情况下,如果您在这些旧房子中以东部成本购房,天花板上的任何灯具,只有墙上的一个开关即可控制房间的一个插座。您首先想到的是在天花板上添加非常流行的嵌入式灯,并且可能会考虑仅几千美元的预算。这是您使自己陷入非常不愉快的陷阱的地方。保持房屋现有天花板上不存在灯具,并试图以高价出售,这不是一个选择,因此很可能您会立即决定将嵌入式灯或任何其他类型的照明设备作为必需品。那个房子。您必须拆除一些墙壁和天花板,然后尝试将新电线连接到接线盒中房屋的现有电线上,该接线盒已有50,60年甚至90年的历史,完全不符合当今的标准和建筑规范。

对于这样的项目,您必须像在该房屋中进行的任何其他工作一样,从城市获得许可证,然后猜测是什么,除了一些小小的例外,其他检查员都不会给您带来很多麻烦。电气检查员。

</iframe>" data-provider-name="YouTube">

如果工作做得不好,房屋可能会着火,从而导致财产全部遭到破坏,这就是电气检查最难通过的原因。

问题不在于您要安装的新灯具,而是要连接新的灯具时必须暴露的现有陈旧的布线。在大多数情况下,旧电线的形状会非常糟糕,电气检查员可能会要求您 重新布线整个房子 出于安全原因,他对其进行了评估,以使他可以通过电气许可证。

像这样的工作,对于那些刚开始在房子里翻身冒险的人来说,可能是毁灭性的。您必须彻底拆除房屋,天花板的所有墙壁的大部分,为每个单独的插座重新布线,开关和现有的灯具,包括更换主板,然后关闭这些墙壁,进行装饰和上漆。所有的工作都可以轻易消耗掉您从该财产中获得的全部收入,甚至使您从中损失钱财。

5.出售时间

在经历了所有挫折之后,在大多数情况下,当房屋出售时,您可能会在装修过程中遭受重创,您可能已经超出预算,并开始考虑如何削减房屋销售成本。

借助当今的所有技术,您可以尝试通过以下方式将其出售,从而为卖方节省3%的费用: 你自己 即使所有探员都会来尝试说服您这有多困难。在当今这样一个竞争激烈的市场中,这是您必须学习的一项任务,特别是如果您是初学者,并且必须为正在使用的物业支付很多利率。

有很多公司将您的清单放在 最小二乘 只需支付几百美元的固定费用,您就可以处理电话,开房和女贞演出。如果您决定使用代理商,使用市场专家无疑是一个加分,但是问题是,您有能力负担得起。

分期

 fast.jpg

家庭演出  is effective because  emphasizes a 物业的 优势并最大程度地减少其弱点。  allows 你家 以最大的潜力展现出来。呈现精心照顾的 首页 and creating a 那个 给人留下积极的第一印象。

分期是大多数刚开始翻房子的人都没有想到的事情,或者至少是被低估或试图避免的事情。

这是大多数人认为可以跳过的另一个极其重要的部分。当您花费大量资金来翻新房屋并尝试免于分期付款时,这并不是一个明智的主意,尤其是对于价格较高的房屋而言。暂存对于仅通过查看暂存图片就能将更多人带入房屋至关重要,其次,当人们看到精美暂存的房屋时,您可以触发人们的情绪,他们可能会决定比空置房屋略高于市场价值。分期付款绝对是更快出售物业的一大优势。如果您想知道升级的成本是多少。对于3-4间卧室的房子以及露台的一些家具,如果您已经完成地下室,则可以轻松地向北10k至12k。

</iframe>" data-provider-name="YouTube">

根据行业,在这里您可能会在房屋翻转冒险中犯下的一些最大错误 专家 .

总体而言,房屋翻转业务仍然有利可图,并且仍将保持盈利,但它变得比10年前更加复杂和困难。

需要比以前更精确的计算,对市场的仔细研究和严格的预算,最重要的是,对于那些负担不起或至少需要大量现金加上较少融资才能启动的企业,它仍然是全现金业务。不要因为存在如此众多不同类型的融资和假冒房地产专家而误导自己,以使自己为现实生活做好准备,使您的工作将随着更多机会而变得更加容易。恰恰相反。如此众多的选择权会带来非常高的竞争水平,并且很难找到合适的房产,最重要的是,以合适的价格是当今成功的关键。

以前
以前

iBuyers 。他们是谁,他们会影响他们的房屋翻新业务

下一个
下一个

当您出售时,房屋装饰将真正获得回报。